本月早些时候，纽约社区银行 (New York Community Bancorp) 几近破产，前财政部长牵头的 10 亿美元新投资对其进行了救援 史蒂文·姆努钦的私募股权公司，重新引发了人们对区域银行的担忧，这种担忧是在 2023 年春季两家公司倒闭后开始的。中型银行 包销 商业地产贷款数额巨大，如果开发商和业主难以还清贷款，也可能引发金融领域的连锁反应。
“将会面临挑战，”穆迪商业房地产经济总监马特·雷迪 (Matt Reidy) 表示。 “看起来可能很像去年。”
写字楼市场可能会带来最严重的问题。 例如，超过 170 亿美元的商业抵押贷款支持证券 (CMBS) 办公贷款将在未来 12 个月内到期，是 2023 年数量的两倍。 据统计，其中 75% 的人具有某些可能使其难以再融资的特征 估计 来自穆迪。 这可能包括取消租约的房产、空置的建筑物或其他现金流问题。
从那时起，借款人的选择范围可能从不太理想到黯淡。 在许多情况下，借款人会在通胀飙升和利率飙升之前获得更便宜的贷款。 如果公司现在进行再融资，除了现有问题之外，他们可能还要承担更高的借贷成本。 否则，借款人可以尝试将最后期限推迟到未来，否则将面临完全违约。
今年有望有所改善：穆迪的数据显示，1 月和 2 月的办公贷款偿还率为 48%，比 2023 年 35% 的整体表现高出几个档次。 另外，并非所有房产类型都像写字楼一样令人绝望。 例如，酒店在从大流行病中反弹后，通常表现要好得多。 工业地产去年也表现强劲。
但经济学家强调，现在就较高的回报率是否会持续下去，或者是否还会有更多坏消息得出更大的结论还为时过早。 根据今年到期的贷款组合，穆迪仍关注约 100 亿美元的 CMBS 办公贷款，这些贷款看起来存在问题。 如果所有这些贷款都违约，CMBS 办公室拖欠率可能会从目前的 6.2% 上升到 13% 以上。 这将给持有贷款的银行带来麻烦——特别是如果它们的投资组合主要偏重于写字楼市场的话——以及已经在努力吸引新租户的市中心。
分析公司 Trepp 的首席产品官朗尼·亨德利 (Lonnie Hendry) 表示，即使还需要几个月的时间才能获得完整的情况，早期信号应该很快就会出现。
“他们会得到扩展或修改吗？ 他们能够再融资吗？” 亨德利说道。 “如果这种情况没有发生，并且它们挥之不去，这可能对 2024 年剩下的东西来说是一个负面的预兆。”
缩小范围来看，自从大流行颠覆了经济和日常生活的各个角落以来，该国已经取得了显着的复苏。 经济增长保持稳健步伐，就业市场依然紧张，美联储积极加息和抑制通胀的尝试并未导致看似几乎肯定会发生的经济衰退。
但与商业房地产（即写字楼）相关的危险仍然存在。 随着公司重新考虑他们需要多少个人空间，选择较小的空间或完全偏远，全国各地的建筑物都空无一人。 主要市中心的餐馆仍在关门，哀叹工作日的安静和周末的空荡荡。 一些经济学家担心会出现一种 “末日循环” 首先是到处都是空荡荡的建筑物，然后逐渐演变成严重依赖财产税和工资税的城市预算的更可怕的事情。
最终，风险将从个别银行和借款人本身冒出来，其中许多人正在使用一种被称为“延期和假装”的做法来度过这些坎坷的岁月。
大衰退后流行的第一步是延长贷款期限，使还款和利率保持在同一时间表上，而不是再融资或还清贷款。 然后，借款人和银行实际上“假装”贷款的价值仍然完好无损，并且没有下降。 这意味着银行不必减记那些价值不及最初发放时的贷款。
大衰退后，美联储降低利率并保持低利率以刺激经济，这种解决办法受到了关注。 当年，它 这意味着陷入困境的借款人可以为他们的贷款再融资，并获得通常低于他们之前支付的利率。
但在过去两年里，利率却朝着相反的方向发展。 美联储全力提高借贷成本并追赶通胀飙升的步伐，最终导致利率升至 23 年来的最高水平。 中央银行是 预计将降息 今年多次，但这些举措不会大幅降低借贷成本。 最终，这可能会让贷款人和借款人面临严峻的现实，即他们无法“假装”自己的财产和财产。 贷款不再失去价值。
亨德利表示，延长和假装的策略目前可能不是正确的良药。
“有一些关于它为何有效的修正主义历史，所以人们现在倾向于它，”亨德利说。 “如果足够多的贷款人发放贷款而市场没有改善，可能会产生一些真正的灾难性影响。”
麻烦的迹象之一是一些建筑物已经 以大幅亏损出售。 Trepp 的数据显示，去年商业地产价格下降了 5.3%。 在华盛顿市中心， 一栋 2018 年耗资 1 亿美元的建筑在 12 月仅以 3600 万美元的价格售出。 波士顿以外， 六年前售价 4,300 万美元的一间办公室刚刚以 600 万美元的价格售出。
全面的， 这种令人沮丧的景象让政策制定者和经济学家密切关注中小型银行——资产低于 2500 亿美元的银行——据高盛估计，这些银行持有商业抵押贷款总量的约 80%。 那 去年，硅谷银行和 Signature 银行这两家地区性银行突然倒闭（尽管主要原因并非是商业房地产贷款），监管力度进一步加强。 崩溃 造成短暂但相当大的 整个金融体系陷入恐慌 并提示 政府紧急响应。
此后，NYCB 最终收购了 Signature 的大部分资产，这加剧了一些先前存在的麻烦。 银行的大部分业务都集中在租金管制的公寓大楼和办公室——当人们仍然在家和住宅工作时，这种组合使得现金流变得更加紧张 房东也 不能 跟上市场租金。
尽管如此，监管专家表示，他们相信商业房地产不会处于崩溃或危及整个金融体系的边缘。 他们认为，风险是众所周知的，银行也了解账面上的贷款。 即使 2024 年出现一批违约，其后果也可能更像是水池不断上涨，而不是突然发生的海啸。
美联储主席杰罗姆·H·鲍威尔本月早些时候对立法者表示：“我们已经确定了商业房地产高度集中的银行，尤其是办公楼和零售业以及其他受到严重影响的银行。” “我确信，这是一个我们将花费数年时间来解决的问题。 银行会倒闭，但不会是大银行。”